每一位杂志记者|各杂志编辑刘家奎|易其江
11月10日上午，兰州农商行挂牌的“育才一品”小区数百套房屋在京东房产平台以市价一半的价格拍卖，但被“0出价”拒绝。
兰州农村商业银行并不是唯一一家直接销售房屋的银行。农业银行等国有银行已挂牌直销房产3436套（不去重，下同），吉林银行等城市商业银行有2000多套房产，广东农信社等地方信用体系有12000多套房产……一个有利可图的“银行直销房”贴现市场正在悄然兴起。
中国视觉地图
这些房产大部分是企业和个人的“服务性资产”“e债”，根据相关法律法规，该产品必须在两年内用完。寻求快速激活这些休眠资产，因此它们的价格往往只有市场价格的一半。
有一些类型的住房非常受欢迎，例如银行使用的办公楼，买家往往会支付高价。一个典型的例子是原中国工商银行濮阳分行开发支行办公楼。起价239万元，最终以340万元成交，比起价多了100万元。
直接提供住房性价比高，价格低于市场价格。
11月10日，兰州农商银行在京东资产平台上架了100套“育才一品”房源。起拍价为7万至11万元，单价相当于每平方米2000元，比市场每平方米5000元左右的价格便宜很多。
不过，每日经济新闻记者注意到，这100个楼盘在公开招标前均无人出价。结束了。事实上，该银行在该地区拥有 200 多处类似房屋。这些房产并不是第一次出现在拍卖平台上，但没有人感兴趣。
记者调查发现，从各大国有银行到地方信用社，都在从幕后走到台前，出售房产，以快速盘活“休眠资产”。阿里巴巴资产平台和京东许多银行在网站上列出了待售房产。该拍卖平台甚至标榜自己“直接从银行获取，任意价格出售”。
据记者统计，截至11月10日，京东资产交易平台“竞价金融资产”类别中，银行挂牌的住宅房为414套，商品房为957套，大幅超过去年同期。
例如，京东房产平台显示，天水麦集农村合作银行11月公开拍卖的房产多达231套12个，其中商业物业98个，住宅物业133个。住宅物业起拍价从50万元以上到70万元以上不等，折合每平方米约5500元。宁夏黄河农村商业银行将拍卖银川市永宁县一套55.66平方米的公寓，起拍价仅9万多元。
从银行类型来看，城市商业银行和农村信用社是这波房地产直销浪潮的支柱。在京东房产平台上，兰州银行2024年将挂牌直销房源1127套，2025年将增至1822套。吉林银行计划挂牌2000套以上。天津银行接受近1,300张。
通过农村信用体系直接销售房地产的规模更大。据不完全统计，广东农村信用体系销售的房产数量超过12000套，贵州农村信用体系销售的房产数量超过1.2万套。农村信用体系共有产权9618个，湖南省农村信用体系共有产权1370个。
相比之下，主要国有银行和股份制银行的房地产直接销售正在加速，尽管规模较小。在阿里巴巴资产平台上，“银行直销优秀产品”栏目中列出了多家推荐银行。其中，中国农业银行挂牌直销房产3,436套，建设银行挂牌1,571套，邮储银行挂牌1,091套，中国银行挂牌483套，平安银行挂牌723套，民生银行挂牌637套。
坏账处置，银行卖房换“债”
这些银行直接提供住房的出现，与银行处置不良资产密切相关。每日经济新闻援引西部地区城市商业银行可疑资产清算部门专家的话说，这些房产大部分被用作抵押品。适用于公司和个人贷款。坏账是由于借款人无法偿还贷款而形成的。
“不过，银行直接发行房地产只是银行处理偿债资产的传统模式，这并不意味着银行在核心业务中增加了房地产或其他业务。”该市一家商业银行相关负责人强调，市场应该清醒地认识此类业务，避免产生误解。
该人士进一步表示，银行可以通过两种主要方式处置此类财产。一是将应收账款出售，打包，以较低的折扣出售给第三方，例如不良资产管理公司。另一种方式是清偿债务，可分为协议清偿债务和通过法院清偿债务两种。目前市场上“银行提供的住房”的增加大部分是由于取消抵押品赎回权的房产。
什么是债务偿还？前言一位城商行相关人士告诉记者，此次解决共同债务清偿，意味着双方不必通过法院程序达成协议、完成交付，然后自行处理此事。支付债务的法庭诉讼意味着要经历法庭的取消抵押品赎回权程序。
“在司法拍卖中，第一次拍卖通常会按照评估价值的70%以上进行。如果第一次拍卖不成功，第二次拍卖会在第一次拍卖的价格基础上，再降低20%。也就是说，第二次拍卖的价格是第一次拍卖价格的80%以上。因此，第二次拍卖后的标的物价值约为原评估价值的56%左右。”某商业银行相关人士表示。城市的。
“取消抵押品赎回权拍卖可以理解为整个债务偿还过程中的一个准备环节。如果拍卖过程中房产标的成功拍卖”该办公室上述城商行相关负责人详细解释称，偿债资产是即使参加司法拍卖也不能拍卖的资产。法院判决后，银行将接管这些资产，并将其转移到其名下，然后通过其他渠道出售。
兰州农商银行处置沉府新区育才一品村房产就是这一过程的典型例子。沉府新区育才一品小区房产由沉阳紫丰房地产开发有限公司管理，该公司由兰州农村商业银行开发，欠款总额2.94亿元。 2022年12月，兰州市中级人民法院作出强制执行判决，执行金额达4.6亿元。该银行通过司法取消抵押品赎回权收购了该地区未售出的住宅和商业地产。一旦所有权转移完成据了解，该产品将直接在商店出售。
银行直接提供的住房稀缺，但银行使用的住房需求量很大。
银行直接提供的住房最大的优势就是价格。
据北科网信息显示，沉府新区育才一品小区现房挂牌价在每平方米5000元左右，而银行直销的房产起拍价仅为每平方米2000元，不到市场价的一半。
又如，吉林银行大连分行拍卖了大连星海广场一套面积270余平方米的房屋，起拍价为3254万元（折合每平方米单价）1.2万元。
日刊经济新闻记者在二手房销售平台上发现，同一地区的房屋挂牌价在每平方米2万元左右。
尽管价格优势明显，但通信这些银行直接收购的住宅物业的实际情况并不理想。以兰州农商银行出售的沉府新区育才一品社区房产为例。价格屡屡下跌，虽然目前挂牌价较市场价低50%以上，但未能刺激交易。
然而，日刊经济新闻记者了解到，银行直接提供的住房交易状况存在分歧。一些最受欢迎的资产包括中心商业住宅、独立办公室和稀有住宅物业。其中，有银行使用历史的房产往往更受市场欢迎。
例如，工商银行濮阳分行发展支行原办公楼起价239万元，最终以340万元成交。原濮阳公司办公楼unty Branch起拍价416万元，最终以465.2万元成交。
效率与价值之间的艰难平衡是银行加快房地产处置战略转变的基础。
一位熟悉拍卖的司法人员告诉《每日经济新闻》记者，一方面，从贷款违约、法院诉讼到诉讼，到最终通过公开拍卖完成的整个周期可能需要两到三年的时间。在当前市场环境下，随着时间成本和资产贬值风险日益加大，这一过程可能会进一步延长。
与此同时，传统的“止赎”路线遭遇寒流，银行被迫开辟“直销”新战场。克而瑞研究报告显示，2025年6月，止赎房屋供应达到今年最高水平（3.2万套），市场容量明显不足，成交率较低。
“如果取消抵押品赎回权不是一个选择，现实的选择是将资产直接转移到银行名下，以此作为还债手段。”前述城商行相关人士指出，当前“银行直供”快速崛起的核心逻辑之一是，大量房产在止赎市场上没有被拍卖后，最终以偿债的形式转移到银行的资产负债表上，形成了大量的存量资产。银行已经从债权人变成了所有者。虽然它带头出售资产，但实际上被动接管取消抵押品赎回权后返还的资产。
但从银行整体资产质量来看，这种看似被动的加速处置本质上是理性的。
开元证券研报显示，从今年上市银行中报来看，房贷违约率呈上升趋势。然而，抵押贷款风险有所增加，因为充足的抵押物作为安全缓冲与近期降息之间明显缓解了居民的还款压力。总体风险仍可控。
目前，银行正在选择加速清算账面上积累的负债资产。另一方面，您可以提取您的宝贵资金。另一方面，也有助于优化资产质量指标，保障更充足的安全空间应对挑战。
信息与严格需求“隔离”，需要更高效的处理渠道
近年来，银行接收止赎房地产的案件数量有所增加。从这个意义上说，上述城商行向记者表示，目前该行业的策略是“不到万不得已，不予受理”。
这是为什么呢？这位负责人告诉记者，原因有两个。
“还款后，房地产就变成了““房产”一位城商行相关负责人坦言，此类资产的风险权重远高于其他资产。另一个重要原因是，根据监管规定，已偿还银行债务的资产有处置期限，但往往难以及时处置，成为银行的“累赘”。
《银行偿债资产管理办法》第十八条规定，房地产、股票必须自取得之日起两年内处置。 《中华人民共和国商业银行法》第四十二条还规定，商业银行行使抵押、质押取得的房地产、股份，必须自取得之日起两年内处置。
“监管要求的房产已经存在，但在一两年内，这类房产将根本不会出售，”该市的一位商业银行家补充道。
此外，一个银行直接提供住房面临的主要挑战是市场接受度。一位银行官员表示，虽然银行通过电商平台销售应收账款，看似直接与全国范围内的客户群打交道，但实际上，银行与真正有需求的潜在买家之间存在“信息鸿沟”。
该银行人士指出，问题的核心在于渠道不平衡。这些房产清单高度暴露于蓝筹投资者和频繁的互联网用户，他们不是低线城市房地产的“有效客户”，因为这些城市的每套房产价值数万或数十万美元。另一方面，当地买家最有可能继承这些房产，但他们不熟悉或很少接触专业的房产拍卖平台，因此常常会错过这些有利可图的房产。这种供需双方难以精准对接的困境，严重制约了整体效率。银行直接房屋销售的效率。
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